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日本人の住まいの行方

住宅について考えます

2015年今後の不動産市況予測

 

現在は、住宅ローン金利がフラット35の最低金利が1.47%、民間の変動金利が0.54%となっており、空前の低金利です。

住宅ローンを組むことが出来る人にとっては、家賃との比較で言えば買った方が楽になるという状況となっています。

しかし、本当に購入した方が良いのでしょうか。

これからの不動産相場は二極化が進むことが予想されるので、購入するのにも注意が必要です。

 

まず、住宅専門のあるJ-REITの保有資産のエリアごとの内訳を見てみましょう。

東京23区内 155件、 その他の首都圏 25件、地方主要都市 61件

その他の首都圏は、横浜市方面で言うと横浜駅周辺までとなっており、横浜市の南側半分には保有していません。

なぜ、J-REITを見ているかと言うと不動産のプロが冷静な分析の下に資産を購入しているからです。

そして、JーREIT保有のマンションタイプで築年数が短い優良賃貸マンションの入居者は、ある程度の収入がある人だと予想され、そのような人がどこに住むと予想しているかがこの傾向でわかると思います。

また、売却する際に価格が下がらないことも保有財産を選ぶ重要な要素です。

 

日本の住宅供給数は、1964年の東京オリンピックのあたりから急激に増加して、直ぐに世帯数を上回り、その後も大量供給され続けました。

この時代の供給の特徴は、マンションは少なく都心からあまり近くない戸建分譲地が中心であったことです。

この時代は、地方から東京への人口流入のピークとも重なっています。

この時期に住宅を購入したと思われる、1964年に30~40才であった人々は現在80~90才です。

 

現在の住宅購入層はどのようになっているのでしょう。

現在の住宅購入適齢期である35~44才の人口は約1,880万人、これからの予備軍である25~34才は1,470万人と約22%も減少します。

さらに、非正規雇用率は平成5年と平成25年の比較で、25~34才が12%→27.4%に

なっており実際に購入できる人の数がかなり減ってくると予想出来ます。

これに未婚率の増加も加えると(未婚の人で住宅購入をする人は少ないので)かなり

住宅需要が激減することが予想されます。

 

郊外の子供が住みたいと思わない通勤が不便な物件が、今後相続で大量に市場に供給されます。相続人は不便であること、すでに持ち家を保有していることなどから自己利用はしない場合が多いのです。

 

個人的な実感としては、二極化は現在も急激に進行していて、都心の不動産は現在も上がっていると思われますが、首都圏郊外は消費税増税の駆け込み終了後に下がってきているように感じています。

 

人は減り、正規雇用は減り、既婚者は減り、2017年に消費税は上がり、金利はもうこれ以上は下がりようは無い、団塊世代の高齢者施設への移動や相続も始まり自宅の売却が始まり、賃貸住宅も今月から適用になった相続税増税対策で大量に供給されて古いものは維持できなくなり売却され、将来は不透明で長期のローンは不安で組めない、建築費の上昇、都心一極集中でそのエリアも狭くなって行く、と首都圏郊外の不動産相場としては悲観的なことしかありません。

 

そして、今までと一番違うのは、「景気が良くなれば上がると思えないこと」です。

生産年齢人口は確実に減ってきており、少子化対策はうまくいっても減る以上に増えるのは二世代後でしょう。

そして、働く人が減れば生み出せる富の量も、お金を使う人の数も減って行きます。

これを改善する、雇用の流動化(生産性を良くする)や移民の受け入れも国民には支持されません。

 

ということで、少なくても都心から30km圏内(横浜、立川、大宮まで、千葉方面はもう少し近い柏、幕張くらいまで)に購入した方が、先々安心かと思います。

(都心への通勤の時間や教育環境も考慮しないといけませんが。)

でも、最近はやりのグローバルとローカルに分かれて、所得も二極化してゆくと、お金持っている人は、いつ海外に行くか解らないので購入に向かないし、ローカルの人は必然的に所得は下がり、不動産を買う人って都心に投資用で買う人(会社)だけ、ということになるかも知れません。

 

個人的には、悪くなるなら国に体力がある内になって欲しいと思っています。