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日本人の住まいの行方

住宅について考えます

ソニー不動産の営業開始

ソニー不動産が営業を開始しました。

売買の仲介業務と賃貸管理が中心で、コストに見合った手数料というのが売りです。

コストに見合った手数料は何かと言うと、対象物件までの距離や、かけた手間により

手数料を割り引くということです。

 

今現在は、売買価格が400万円以上の物件で「物件価格×3%+6万円」が仲介手数料になっており、3,000万円の遠方の物件を1年間かなりの手間をかけて売っても「96万円」の手数料、5,000万円の近くの物件をすぐに楽に売っても「156万円」の手数料ということで、法律の上限に従っていると言うだけで合理性はありませんでした。

 

業界的にタブーを破ろうとしているという声もありますが、実際には大手上位3社でも

既存住宅の検査・保証、地盤調査保証、測量サービス、おそうじサービス、などを

無料でここ数年始めており、実際はその分の手数料の値引きをしているようなものです。

 

これで、ソニー不動産が急激に伸びるかと言うとそうは行かないでしょう。

大手不動産会社は過去の蓄積で駅看板から、人海戦術のチラシ投函、電柱巻看板、WEB広告、取引顧客の反復や紹介等、世の中に網を張り巡らしており、人生にそんなに何度も無い「売りたい」と思った時に目に付くように様々な策を取っており、購入する人についても、インターネットがこれだけ発達していれば売り物を持っているのが強いと思います。

 

ただし、中小業者は現在大手にシェアを奪われている状況で、厳しくて手数料値引きの告知をしているのも見かけますが、ソニー不動産の場合は世の中の注目度が違います。日本を代表した企業の関連会社なので、やること全てに世の中の注目が集まります。

これをきっかけに、「日本の不動産取引はおかしい」という雰囲気が広がって徐々に注目を浴びるかも知れません。

 

昨年、団塊の世代の子供のピークが40才を超えました。

これから、37、8才が平均と言われる住宅購入層は激減し、それだけではなく、この世代は就職氷河期の世代なので非正規雇用も多く、単身者も多く、持ち家志向も弱いと言われています。

そして、首都圏郊外は前回の東京オリンピック以降大量に分譲された、郊外の不便な一戸建ての相続が始まっており、この子供たちは東京寄りに持ち家を持っているか、都心に近い賃貸を借りており戻ってきません。

大量に売却物件が供給され購入する人が減ればどうなるでしょう。

都心とその近く以外の不動産以外は暴落するでしょう、政府がどんなに税制や金利政策を弄したところで、買う人を増やすことは出来ません。

「オリンピックに始まり、オリンピックに終わる日本の不動産」という言葉がはやる

でしょう。

 

2020年の東京オリンピック以降は、団塊の世代の高齢者住宅への移転や子世帯との同居なども増え、中古住宅や土地は供給量だけが増えて需要が減り、手間ばかりが増えて成約が減り、大手仲介会社の現在のビジネスモデルは成り立たなくなるでしょう。

 

私は、勝ち残るのは全く新しい形をした不動産WEBサービス会社とコンサルティング会社(物件調査、重要事項説明書・契約書の作成等や住宅診断士、司法書士を手配する)になると思っています。

 

アメリカでは所得中間層が消滅したと言われています。

日本でも、多くの中間層の存在の源になっていた大手企業の工場勤務の正社員は激減しつつあります。

これからの日本は、エネルギーと食糧をアジアの人口爆発のなか確保し続けるために貿易赤字拡大は目に見えており、マネーも流出するばかりで外から入ってこなくなるでしょう。

 

不動産業も所得二極化の下の方に徐々に組み込まれて行くでしょう。

そうなった時には、たぶん残るのは今存在しない新興勢力でしょうね。

ソニー不動産が低給与・低コストで都心である程度のシェアを得られていれば、伸びる可能性もあるかも知れませんが。

 

多店舗展開を予定しているみたいですが、どんなに苦しくても都心中心で責めた方が良いと思いますけどね。中小法人とかもソニーの名前があって手数料安ければ、会社というものの性質上依頼は増えると思いますし。

私が西山社長なら23区で1区に1店舗とかにしますね、これから血を見る首都圏郊外を今更狙っても、取引も減り価格も下がり、大手が死に物狂いで守りに来ますよ。

誰もが狙っていて厳しいですが、知名度と安さがあるので、あえて取引自体が少なくなるところを狙っても厳しいと思います。1億以上の物件とか、手数料300万円以上を半分にすれば飛びつくと思いますけどね。

 

色々書きましたが、業界中が注目しているソニー不動産、ぜひ頑張って欲しいものです。