今年の中古住宅

皆様あけましておめでとうございます。

少し間が空いてしましましたが、年末年始はインドのコルカタという都市まで旅行に行っていました。

平成26年度の税制改正大綱が12月に発表されました。

今回は中古住宅の流通促進のための内容も含まれており、今まで新築偏重の住宅政策を転換し、中古住宅の優遇策についても記載されています。

国土交通省の中古住宅活用の色々な動きを見ていると、昨年1年でも

・中古住宅市場活性化ラウンドテーブル

・個人住宅の賃貸流通の促進に関する検討会　全3回

・中古住宅の流通促進・活用に関する研究会　全3回

・「既存住宅インスペクション・ガイドライン」の策定

・事業者団体を通じた適正な住宅リフォーム事業の推進に関する検討会

等、中古住宅の活用について色々な話し合いがされています。

現在、建築業界は消費税の駆け込み、震災の買い控えの反動、1年後の相続税増税対策、団塊ジュニアの最後の取り込み等で活況ですが、住宅総戸数、人口の年齢別分布、年齢別持ち家率等を見れば、明らかに住宅が余ることは目に見えています。

もしかしたら、スクラップアンドビルドが顕著な日本の住宅市場が、木材や資源の無駄使いで、環境問題に将来発展する恐れがあるかも知れません。

自分自身は、以前所有していた新築で購入した分譲マンションをマイナスを補てんして売却し（お金に困った訳ではありません。）現在は昭和47年築の親類の家を自分でメンテナンスする前提で安く借りています。

当然、より良い住宅で、心地よく暮らすことは、幸せなことだと思いますが、価値観が多様化し、正社員終身雇用も崩れた中で、団塊ジュニア以降の年代が今までの世代のように住宅に皆がお金をつぎ込むことは無いでしょうし、単身者が増え、所得が下がり不安定になれば、国が主導しなくても、余った中古住宅に安く住もうという層は多くなってくるでしょう。

雇用状況自体が、正社員と非正規社員で所得の二極化が進んでいるので、住宅市場も「都心や周辺の好立地の分譲、高級賃貸」と「安い賃貸住宅」に二極化してゆくでしょう。

その場合の問題点は、

①建築会社と金融機関の営業に説得されて、郊外の不便な場所に多くの戸数を

　多額の借り入れをして建築したアパートオーナーの返済不能
　（地主さんの場合、同じ場所に多くの戸数を持っていると厳しい。）

②相続した郊外の古い住宅に、借りてや買い手がつかずに起こる空き家問題

③賃貸・売買相場の急激な下落及びそれに伴う、借り入れ残高が多い人の債務超過での売却不可能者の増大

解決策は、①早めの資産売却での返済（主に地主さんが多いでしょうから、自宅以外

　　　　　　はすべて手放してでも早めに売却）

　　　　　②とにかく安くしてでも、早く貸すか売るしかありません。

　　　　　③普通に返済できていれば問題はありません。
　　　　　　売却には手持ち金の投入が必要です。

とりあえずは、今年3月までの賃貸住宅の入居状況、消費税明けの4月以降の売買取引状況を見てみましょう。

傾向が見えるかもしれませんが、さすがに今年は大丈夫だと思います。