個人住宅の賃貸流通の促進に関する検討会
国土交通省が「中古住宅の流通活性化」について対策を行っていることは以前取り上げましたが、地味に行われているのは「個人住宅の賃貸流通の促進に関する検討会」です。
少し面白いのが、中古住宅の流通活性化は「建設産業局不動産業課」で行ており、賃貸流通は「住宅局住宅総合警備課」で行っていることです。
賃貸流通は空き家対策という意味合いが強いのだと思いますが、首都圏についても郊外の大規模分譲地の建築時期から空き家は急増すると思われ、それを有効活用してゆかないと賃貸相場も売買相場も下落してゆくことになります。
高齢化は現在地方で進んでいますが、今後は都市部でも進行してゆくことになります。高齢化イコール相続される住宅が増えることで、子供世代の持ち家率が高いことから、親の家は利用されない可能性が十分あります。
売買の流通促進と賃貸の流通促進は同じ意味を持ってくると思われます。それは
「不動産の賃貸・売買相場の維持」による高齢者の専用住宅へのスムーズな移転です。
異常に高い日本の住宅流通における新築住宅率により、今後は郊外の空き家が急増し、賃貸にしても、売買にしても相場の維持が出来るのは、好立地が限られている都心部のみになることが予想されています。
また、労働人口の減少による国の経済規模の減少を避けるために、現在は女性の社会進出も後押しされています。
これは、現在認知症のような厳しい状況の人も約半数が自宅で介護されている状況を支えていると思われる専業主婦の減少を意味します。
介護離職も避けなければなりません。
おそらく、ここから導き出されたのが
若者・子育て世代 → 高齢者が住んでいた中古住宅
高齢者 → 売ったり貸したお金で高齢者施設
お金持ちのみ → 新築住宅
ということなのでしょう。
これ以上新築住宅が供給され続けて、
大きい土地を買うのは不動産業者くらいなので、新築業者が買い叩いて
売れる値段に合わせて、土地の仕入れをする。
→
豊富な広告費によるイメージ戦略により中古より魅力的に宣伝
→
古い中古住宅は賃貸・売買ともに大幅下落
→
高齢者は手元資金の将来不安により今の家を離れられない
→
放置による孤独死や介護離職による労働力の減少などの社会問題化
このようになるのを避けたいということなのでしょう。
それなら、新築住宅の固定資産税等の税制優遇などを未だにしている意味は理解不能です。
開発許可も全面的に一部地域を除いて出さないようにして、新築の供給を大幅に絞ることが必要です。
さて、個人住宅の賃貸流通の促進については、貸主の費用負担を抑えるという意味で、国土交通省がガイドラインを出した、借主がリフォーム費用を負担する、
借主負担DIYの２タイプ（修繕しないと住めないものと、現況使えるが借主がリフォームして良いタイプ）は時間がかかると思いますが、浸透していって欲しいと思います。
自分自身が親類の家ですが、お湯も出ない、お風呂も使えない、という昭和47年築の木造戸建てを自己負担でリフォームして住んでいるので興味があります。
しかし、問題点としては、
①立地的に今後余ってくると思われる戸建は不便なことろが多いと思われるので、
だいぶ安くしないとおそらく借り手がいないと思われること
②古い戸建は見た感じで魅力が無いこと
何年か前に社内の手伝いで賃貸の案内をしていたことがありますが、戸建希望の予
算があるお客さんでも、全体から漂う古さというか、生活臭があり、結局新しいテ
ラスハウスで決めた人と、マンションにした人がいました。
③予算があるお客さんは金利が安いので購入してしまうこと
現在、広めの賃貸住宅の入居者が購入に動いて余ってきていると聞きます。
お金がない人→賃貸 お金がある人→購入 ということになると
大幅に賃貸戸建が流出したときに、広めのアパート程度の家賃にしかならず、
借主DIYとなると更に安くなります。
結論としては、放置すると空き家問題、老朽化の促進、固定資産税の支払い等が
あることから、「決まる価格まで相場を落とす」しか無いですね。
現在、国が進めているサービス付き高齢者住宅も、首都圏郊外でも高齢者が年金で入れるような施設は、最低面積の25㎡を共有施設の充実で18㎡にした狭いタイプになってしまうとも聞きます。
戸建に住んでいた人が、そんな狭いところに住みたくないですよね。
この辺の問題を解消すべく、今後色々と動いてみようと思っています。
情報が全公開された不動産業の未来
想像してみましょう。
一つのWEBサイトで、すべての貸したい情報、売りたい情報が公開されている未来を
まずは、物件探しに不動産会社に頼らなくてもよくなります。
紹介する不動産会社に都合の良い情報を中心に紹介されることは無くなります。
探す手間がかからなければ、借りる側と買う側が手数料を払うのはバカらしいですね。
賃貸は管理会社または所有者に直接コンタクトして物件を見せてもらい、国土交通省が作成した標準書式で契約をします。
契約時の注意事項などは、WEBサイトで簡単に見ることが出来ます。
借りる側がかかるのは、管理会社か所有者に払う事務手数料１万円程度だけです。
（火災保険は貸主持ちで、保証人・保証料などは無くなり一定の家賃滞納で即刻退去させるようになるのが理想です。※余っている家はたくさん出てくるので、住むところが無い人の一時居住の場所は役所で面倒を見てもらいます。）
物件は自分で探せるので、仲介手数料などは必要ありません。
所有者は、自分で物件公開をして契約書を作れば１万円の収入、管理会社に任せても訳の分からない費用を払う必要はありません。
今後は、賃貸については所有者直のWEBサイト等も出てきているので、所有者直の取引も増えてくるでしょう。
但し、管理会社に管理を頼む人は減りはしますが、無くならないでしょう。
買う場合はどうでしょうか？
物件は自分で探すので、選んでから見学する手配をする必要があります。
物件見学は、売る側に付いている不動産会社に見せてもらいます。
売買の場合は、重要事項説明書の作成は個人では難しいですし、所定の情報を広告に載せるような規制もあるので、管理会社的意味合いで不動産会社がつくことが必要でしょう。
但し、不動産という金額の大きくリスクの大きいものを購入するには、やはりアドバイスをする人が重要です。
但し、成約報酬という今のスタイルでは、「どんな物件でも買わせれば良い」という今の状況は変わりません。
初回相談料無料で、期間や面談回数、物件調査の業務量に比例した「コンサルティング料」を支払う形が良いでしょう。
当然頼まないで良いという人は頼まなくても良いですが、実際頼んだ方が良いでしょう。
物件価格の３％以上という異常に高い手数料を払う理由は「営業マンの高額な歩合給」と「買わないお客さんへの対応コスト」です。
それが無くなれば本気で買いたい人は、コンサルティング料を支払っても得だと思います。
物件情報を隠されていないので、たくさんの不動産会社も回らなくて良くなります。
売る側の立場だとどうでしょう。
売る側は、買主への必要情報の開示や詐欺を防ぐために、やはり不動産会社は必要です。
但し、全ての情報は一か所で見ることが出来るので、広告費もいらないですし、物件を見せるだけなら、バイトか退職したシニアの方にコストをかけずに頼めます。
売る側の不動産会社も事務仕事だけになるので、物件価格の3％以上という異常に高い手数料を支払う必要はありません。
売り側の多くを占めている大手仲介会社の手数料の理由は「高額な本社経費」や「営業マンの高額な手数料連動の賞与」ですので、宅地建物取引業としてしっかり登録されていれば、今後は格安な手数料で業務を行う業者が出てくるので、皆そちらに頼むようになるでしょう。
信用力が必要なら、ソフトバンクや楽天、アマゾン、ヤフーなどに資本参加してもらえば良いです。
今後5年後くらいからこのような流れになってくると思います。
まずは、変化に対応できにくい大手から賃貸も売買もダメになってゆくでしょう。
人口減で取引が減るので、現在の雇用が維持できなくなり、売り上げは激減して、無理な営業手法がネット発で社会問題になり、衰退してゆくでしょう。
面白い時代を見ることが出来そうです。
賃貸へのシフト
これから首都圏の不動産が向かう方向性は、どうなって行くのでしょうか？
変化の要素としては、
①少子高齢化による転入・世帯分けの頭打ち
②ストック過剰な住宅
③優良賃貸物件の増加
④東京近郊への一極集中
⑤若い世代の雇用の不安定化
ここから考えられるのは、
①都心部
資産価値が維持でき、高所得者層が居住することから安定が期待できる
景気の動向により価格の上下は激しい
②第１エリア（横浜、大宮、立川、柏、津田沼まで）
一定数の需要は維持でき、分譲マンションの供給はこのエリアまでになる
賃貸マンションは優良な物件と安い物件の二極化が進む
価格はある程度都心に準ずる状況を維持できる
③第２エリア（②より先の現在の東京通勤圏と言われるエリア）
転入数の低下や人口減の影響を一番受けるエリア
駅から一定の距離以上の物件は賃貸・売買ともに供給過剰で価格は下落
新築マンションの供給は一部駅近や大規模に限る
建売の需要は一定数維持できるが、エリアの選別がされ分譲価格自体は低下する
大方の予想はこのような状況となるでしょうが、国が進めている中古住宅の流通促進と価格維持については、非常に見通しが悪いと思われます。
家を購入する人は、ある程度雇用が安定して所得がある人でしょうから、人口の総数が減り、減った中で正規雇用が減っている状況では、購入層の増加は望めません。
更に郊外不動産は資産価値が維持できるのかという疑問も出てきています。
大企業でも浮き沈みが激しい現在は、社会がどのようになってゆくか解りませんし、景気の良い会社は皆、海外を目指しています。
転勤や海外出張が多いなら、所得が多い人も都心の賃貸で、郊外の所得が安定しない人も賃貸、都心やそれに近いエリアは投資対象やお金持ちの道楽で価格は維持できるでしょうが、それ以外のエリアで売買は進むのでしょうか？
車もカーシェアリングが進み、インターネット上でもクラウド化が進む現在社会は「物を持つ」と言う「幻想」が崩れつつあります。
今後は「なんで家を買う人っているのだろう」という疑問が強くなってくると、個人的には予想します。
「資産価値あっての不動産購入」ということを考えれば、これから郊外に購入するのは怖いことだと思います。
高齢化の影響も複雑に絡んできます。
サービス付高齢者住宅を国は2020年までに60万戸作ると計画しているようですが、年金収入だけで生活するのは厳しくなると、持ち家率が高いこの世代の自宅の売却が進みます。
ここ数年で傾向は出てくると思いますが、今年41才が人数の頂点になる団塊ジュニアで購入意欲のある人が購入しつつある現在、購入適齢期（35～40才程度））の人数が減ることは決まっていることですし、その下の世代の持ち家志向や雇用の安定も低くなっていることも解っていることです。
供給過剰 → 資産価値の下落 → 購入意欲の減退 → 賃貸シフト
というシナリオではないでしょうか。
中古住宅の流通活性化と問題点
国土交通省が、3月25日に、「不動産流通市場活性化・事業者間連携協議会シンポジウム」を開催する予定です。
内容は、インスペクションや瑕疵保険、住宅履歴等をパッケージ化した商品の開発や、一定の条件を満たした住宅の推奨制度の構築、不動産流通の場面でのリフォーム業者等との連携体制の構築等、様々なビジネスモデルの検討・普及が進めらたことを受けて、今までの活動を紹介・総括するとともに、事業者間連携の発展・普及に向けた今後の方向性について紹介するとのことです。
国土交通省が中古住宅の流通促進について、ここ数年多大な時間をかけて検討してきましたが、そろそろ仕上げの時期が来たということでしょう。
再三お伝えしているように、住宅購入年令の平均は37～38才前後、団塊ジュニアの人口の頂点は今年41才になります。
41才と5才下の年齢との人口差が17％減、10才差では27％程度人口が減少します。
さらに、非正規雇用の率も上がっており収入も安定しません。
住宅のストック過剰な中で、高齢者住宅は不足しており、高齢者が安心して施設に入るのには、現在持っている住宅の売却が必要な場合が多く、その価格や取引が安定しないと、サービス付き高齢者向け住宅の最低面積の25㎡（高齢者が共同して利用するため十分な面積を有する場合にあっては18㎡で、実際はこの面積の物件も多いと聞きます。）では立派な持ち家を持っていた人が入るとは思えません。
不動産仲介業ではおかしな現象が続いており、「買う側が弱い」という状況です。
それが何故かというと、買う側の不動産仲介会社は、どんな物件でも買ってくれないと１円の収入にもならないので必死に買ってもらおうとします。
少しでも早く契約してもらうために、顧客が気に入ったら「こんなに良い物件はすぐに決まるので早く契約した方が良い」といいます。
売る側の不動産会社は、売る人との媒介契約を交わして正式に売る業務を受けており、一人の買うお客を逃しても、ほぼ確実な手数料収入である売り主に負担をかけたくないので、中々買う側の思うように出来ません。
現在、売る側の依頼を受けるのは大手業者の場合が多く、大手業者は「住宅補修サービス」という、引き渡し後１年間の隠れた欠陥を仲介会社が保証するという、国策と違う方向性で進んでいます。
何故そうなるかと言うと、大手は売り側重視にシフトし続けないといけない理由があるからです。
大手の立派な本社と社員の高給を維持するには、売る側につき「売る側・買う側の両方から手数料を得る取引に依存」しなければならないからです。
どういう仕組みかと言うと、不動産仲介の場合、売却の依頼を受けた不動産仲介会社が買う人も見つけると、両方から手数料をもらえるので、二倍の収入になります。
売る側をしっかり押さえておけば、
①インターネットの普及により他の業者に頼らず、買う顧客も自分で探し二倍の収入が得ることができる。
②不動産会社に買わせて楽に二倍の収入を得ることが出来る。
と言うことです。
①はいくら瑕疵保証をしても、決めること優先では国が求めている買う側の安心は提供することが出来るか疑問ですし、利害を別にする買主と売主の両方の間に入ることは好ましいとは言えません。
②については、もっと根が深い問題で、一定の不動産は面積や状況によって個人では手を出しにいので不動産会社に買ってもらう意義があるのですが、大手の名前を信用し相場を知らないことに付け込み、個人に売ればもっと高く売れる物件を楽に二倍の手数料を得るために不動産会社に売却する、という取引も多いのです。
今後は、一部都心及び周辺エリア以外は購入する顧客が激減し、買う側が主導権を握るようになりますが、大手業者は売却を受けている物件を買いにくる顧客、すぐに買いそうな顧客等以外の、買わないかもしれない顧客に時間をかけるとビジネスモデルが成り立たないのです。（但し、これは業界全体の問題ともいえます。）
買い手が力を持つようになるのが必然ですが、購入する側の力も分散して中々力を持ちにくい現状もあります。
既存の不動産団体は、新しい方向性に持ってゆく力を持っているとは思えません。
一部には新しい動きはありますが、知名度が高いセンチュリー２１などが、先頭をきって新しい仕組みで、本来なら重視されるはずの中古住宅を買う側が安心して購入できる仕組みを作って実践して欲しいものです。
欠陥工事について
先週大手デベロッパーが開発して、大手ゼネコンが施工した物件に欠陥工事があり、解約を進めているというニュースがありました。
いつもこの時期は、３月末の決算期に駆け込みで完成させる大手デベロッパーの新築マンション、２月から３月の賃貸物件の最需要期に完成させる賃貸物件があり、建築業界は忙しいのですが、今年は消費税の駆け込みも加わって建築工事関連の人は引っ張りだこです。
何もなければ、これを咎めることは無いのですが、今回欠陥工事があったということもあり、少しこの件について考えてみましょう。
建物の工期というのは、大体階数や構造で決まっており、そもそもそんなに工期を短くすることは出来ないはずです。
それでも、以前から工期がかなり無茶な物件の話はよく耳にしましたし、当然だれが考えても急いで作って良いものが出来るはずはありません。
会社にとって一番大事なのは信用ですが、大手建築会社は多くの日本人が信仰している大手信仰という宗教の影響もあり、多少の不祥事ではビクともしません。
昨年、一昨年と大手のハウスメーカーで不祥事がありましたが、売り上げが落ちたという話は聞きませんね。
そうすると、次に大事なのが会社の決算、細かく言うと部門の目標達成です。
多くの大企業は、３月末に決算期を迎えるため、多少のずれがあっても許される他の時期と違い、必死に数字を達成しようとします。
そうすると、大手企業はそんなに簡単に達成できる目標ではないですから、工事がぎりぎりの物件が多くなるということです。
今の世の中は、コンビニの冷凍室に入って写真をインターネット上で公開したり、誰がどこで情報を漏らすかわかりません。
今回の話もインターネット上の書き込みが発端との話です。
どのような経緯で欠陥になったかはわかりませんが、３月20日引き渡しという日程から、工期がきつかったり、工事が重なることによる人的なミスの可能性が高いでしょう。
今回のこの話を教訓に、完成時期ありきの工期設定を止めて、今後は新築の建築も一段落してくるので、工期は十分にとって欲しいものです。
規制はあまり好きではありませんが、工事の規模や種類によって完了検査が受けれる日程とかも決めて欲しいくらいです。
そのくらい駆け込み工事の出来の悪さは日常茶飯事で、住宅は何度も買う人が少ないので、あまり目立たないだけです。
何千万円、物件によっては何億の買い物を、急いで作られてはたまらないですよね。
しかし、今回のこの件が、インターネットで公開されなかったらどうなったので
しょう。
・・・・・・・考えたくもないですね。
不動産売買仲介業の将来
今回は、売買の不動産仲介業が10年後の将来どう変わるかを想像してみます。
まず、いまは一部情報伝達が阻害されて伝わりにくくなっている売物件情報について問題視され、国の後押しや顧客自身のＩＴリテラシーが向上することにより、全て一定の条件のもとに、容易に探せるようになります。
そして、人口減により今は強い売主の立場は低くなり、買う人の存在感が高まります。
そうなると、物件は自力で探して見に行けるけので、購入するときの物件価格の３％＋６万円＋消費税という法定上限の支払いは現実的でなくなり、適切な物件かどうかの判断に不安がある買主は、10万円程度の一定のアドバイス料を払って、アドバイザーをつけて物件や書類のチェック、住宅のインスペクションの手配を行うことになります。
現在行われている、売主側の仲介と買主側の仲介、またはその両方を兼ねる取引というのは無くなり、仲介業者は１社になり手数料を払うのは売却する売主側だけで、買主は依頼した場合アドバイス料を支払いますが、基本は自力で物件を探し要所要所でアドバイザーにアドバイスを受けます。
物件見学の対応は、売主が側の仲介会社が行います。
従って、今のような宅地建物取引業法の規定が５年後には改正され、１つの取引でもらえる手数料の上限は3％＋６万円＋消費税になります。
基本は仲介に入る会社は売主側の１社だけになり、手続きはすべてこの会社が行うことになります。
これは購入時の諸経費が大幅に下がり、対策をしても一向に改善しない中古住宅の流通促進という国策にも合致することなので、既得勢力の抵抗も無駄に終わります。
アドバイザーは、今のように押しが強くて決めさせる能力が高いだけでは成り立ちません。
買う方が少なくなり選び放題であるので、一定のスキルがないと選ばれなくなります。
アドバイザーは、不動産アドバイザー協会（仮）による審査で一定のスキルが認められて登録された個人がなり、業務後のフィードバックも含め厳しいチェックを常に受け続け格付けされます。
現在の制度を残しつつ、供給過多で買主が強くなるということを考慮しすると、このようなシナリオが現実的ではないでしょうか。
不動産仲介業の高い手数料の一因は、購入する人が数社で競合し、物件紹介や現地案内等の業務を購入しない人にも無償で行うからで、そこを自分で賄えば買うために多くを払う必要はありません。
また、ＷＥＢ上で個人の信用や能力が担保されれば、会社組織に属した人に払うのは効率的ではありません。
売却側の仲介については、現在多くを握っている大手業者がそのまま行うのが自然の流れだと思います。
みなさんの予想はどうでしょうか？
ストック住宅活用の意義
国が中古住宅の流通促進を後押しするのは何故でしょうか？
高齢者社会を迎えるに当たり、国はサービス付き高齢者住宅を2020年までに60万戸にする予定です。
それは、現在日本の住宅はストック過剰ですが、高齢者向けの住宅は数が全然足りないからです。
そうすると、サービス付き高齢者住宅に入居し続けるため、または自宅を高齢者向きリフォームをする資金が必要になります。
一次取得者が新築を中心に購入する現在の状況のままであると、すでにストック過剰な住宅がさらに増えて、購入層自体が少子化の影響で激減するので中古住宅が暴落する可能性があり、自宅を売却して高齢者が専用住宅に入ったり、住宅を担保にバリアフリーのリフォームをする費用や生活費を捻出できなくなります。
以下が国土交通省が行った、中古住宅流通活性化ラウンドテーブルの資料で掲載されたものです。
＜中古住宅流通シェアの国際比較＞
日本 13.5％ アメリカ 90.3％ イギリス 85.8％ フランス 64％
かなり驚きの状況で、日本人の新築好きは異常なレベルですね。
また、日本で発生する産業廃棄物の20％が建設廃棄物で、なんとその40％が新築現場から出てくるということです。
不法投棄については、40％が建設廃棄物だということです。
当然、中古で長く使われれば解体で出る廃棄物も減るので、中古住宅の流通促進は廃棄物問題・環境問題にも非常に関連しています。
当然、新築が減れば木材の輸入も減り、森林伐採も減って地球温暖化問題にも貢献するでしょう。
こう考えると、上記の各国の中古の流通量を他国の人が注目しだせば、クジラや
イルカ問題どころでは済まないかも知れません。
ただし、国が後押しすればそれで済むのでしょうか？
問題点は中古住宅の質です。 一度買ったり建てたりすると、あまりメンテナンスやリフォームをせずに、売るときに魅力的な状況を保っておらず、また、建てたときやリフォームやメンテナンスをした時の記録を残していない人も多く、買う人が安心出来ないと言うことが有ります。
２番目の問題点は、購入する時のチェックです。 購入するときに第三者のプロを入れて診断をしてもらうことが一般化され、容易に出来るようになれば安心して中古住宅を購入することが出来ます。
３番目の問題点は、購入した時にリフォーム費用を含めた総額での融資の利用が難しいことです。
このような状況から、中古住宅の流通促進は待ったなしの課題ですが、いろいろと
課題も多い状況です。
個人的には、住宅所有者のメンテナンス・リフォーム意識の向上も十分浸透させて欲しいと思っています。
やはり、少し古くなると日本の中古住宅は、視覚的に触手が伸びない物件が多いと思います。（外国の中古住宅は見たことはありませんが。）
